정부의 부동산 개입에 대하여

정부의 부동산 개입에 대하여

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목차 1. 정부의 시장개입 어디까지가 적절한가 시장의 실패와 정부개입의 정당성 정부의 실패 부동산 정책의 올바른 지향점 2. 부동산 정책의 역사 부동산 개발산업의 현황 부동산 정책의 전개 시장경제원리 측면을 중시한 정권과 그 정책 : 전두환 정권, 김영삼 정권, 김대중 정권, 이명박 정권 정부개입을 중시한 정권과 그 정책 : 박정희 정권, 노태우 정권, 노무현 정권 역대 부동산 정책들의 공통적인 문제점 3. 현안에 대한 분석 및 평가 하우스푸어 문제 분석 대통령 후보들의 부동산 공약 분석 의견 및 평가 본문 1. 정부의 부동산시장 개입, 어디까지가 적절한가 시장의 실패와 정부개입의 정당성 시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원의 효율적인 배분에 실패하는 현상을 '시장의 실패'라고 한다. 시장의 실패 현상이 부동산시장에 대한 정부개입을 정당화하는 명분이 되기도 하는데, 시장의 실패를 초래하는 원인으로는 몇가지 요소가 존재한다. 우선 외부효과는 어떤 경제주체의 경제활동이 다른 경제주체의 경제활동에 미치는 효과를 말한다. 따라서 외부효과는 가격이나 시장을 통하지 아니한 효과라고 볼 수 있다. 특히 쓰레기소각장, 화장터, 원자력발전소 등으로 이용되는 토지의 외부효과를 둘러싼 이해당사자간의 갈등은 정부가 시장에 개입하는 이유다. 공공재의 경우 또한 우리 생활에 꼭 필요한 재화임에도 불구하고 소비에 대하여 대가를 지불하지 않으려는 수혜자와 비용부담자간의 '무임승차의 문제 가 발생하게 된다. 결국 시장을 통해 원만히 공급되지 못하므로 부득이 정부가 나서서 직접 공급할 수밖에 없다. 경찰서, 학교, 병원, 공원 등이 그것이다. 외부성이나 공공재의 경우 자원의 효율적 자원배분을 명분으로 한 정부의 시장개입을 불러오지만, 이는 불완전경쟁으로 인한 부동산시장의 실패 문제보다는 효율성 형평성이라는 명분에 의해 합리화되는 것이다. 이와 더불어 정부가 부동산 시장에 개입함으로써 '정보의 비대칭성' 으로 인한 문제도 해결 할 수있다. 부동산시장을 불완전하게 만드는 요인 중 하나인 정보의 비대칭성을 시장에 그대로 맡겨놓을 경우 형평성에 맞지 않기 때문에, 이를 정부에서 관리할 경우 보다 효율적으로 관리 통제할 수 있다. 소비재의 '비경합성'과 '비배제성'으로 인하여 시장에서 원활한 공급이 어려운 공공재 역시 비용편익분석'에 의거하여 원활히 공급되어야만하며, 이 경우에도 정부개입의 당위성은 설득력을 얻는다. 공공임대주택, 보금자리주택 등 저소득층을 위한 정책을 위해 정부가 시장에 개입하는 것 역시 소득을 재분배한다는 측면에서 긍정적이다 1) 주택정책 - 정부에서 저소득층용 임대료를 시장가격 이하로 규제하는 임대료 통제 정책을 시행한 경우에 발생할 수 있는 효과는 임대주택에 대한 투자를 기피하는 현상이 발생하고, 장기적으로는 임대주택의 공급량을 감소시킨다. 임대료 규제는 민간임대주택시장에서 장기적으로 공급이 줄어 주택부족현상을 야기할 수 있다. 임대료 규제는 가구 이동을 감소시키고, 임대주택의 과소비를 초래할 수 있다. 기존 임차인은 임대료 통제로 인한 임대료 인하 효과를 누릴 수 있지만, 시장가격 이하의 임대료를 받은 임대인은 주택의 수리, 보수 등의 유지비를 최소화하거나 등한시함으로써 임대주택의 질적 저하를 초래할 수 있다. 규제된 임대료는 임대인의 이윤을 감소시키므로, 기존 임대주택의 타용도로의 전환이 발생할 수 있고 그로 인해 신규 임차인이 발생한다. 기존 임대주택의 용도전환으로 임대 주택량이 감소하여 규제된 임대료에 의해 임대차관계가 성립되지 못하므로 암시장이 형성될 수 있다. - 규제임대료가 시장임대료보다 높은 경우에는 임대료 규제는 임대부동산의 질적 저하를 가져오지 않고 기존 세입자들의 이동도 저하시키지 않는다. 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다. 키워드 정부, 주택, 부동산, 임대료, 정책, 개입